这是描述信息

民法典视角下房屋租赁合同中出租人的主要义务

  • 发布时间:2022-01-17 12:20

【概要描述】租赁合同是日常生活和交易中使用频率较高的合同之一,《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)于2021年1月1日起施行后,《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)同时废止。《民法典》在《合同法》的基础上对租赁合同的规定进行了一定的修改和完善。

民法典视角下房屋租赁合同中出租人的主要义务

【概要描述】租赁合同是日常生活和交易中使用频率较高的合同之一,《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)于2021年1月1日起施行后,《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)同时废止。《民法典》在《合同法》的基础上对租赁合同的规定进行了一定的修改和完善。

  • 发布时间:2022-01-17 12:20
详情

     

       租赁合同是日常生活和交易中使用频率较高的合同之一,《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)于2021年1月1日起施行后,《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)同时废止。《民法典》在《合同法》的基础上对租赁合同的规定进行了一定的修改和完善。

       房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。笔者根据《民法典》的规定,结合司法实践中房屋租赁合同最常见的纠纷类型,梳理出作为房屋的出租人负有以下主要义务:

 

一、向承租人交付房屋的义务

      1、房屋出租人应当向承租人交付符合法律规定和合同约定的房屋。此处房屋出租人的交付义务包括三个方面:

       第一、房屋出租人应交付质量合格的房屋。如果房屋本身质量不合格,危及到承租人的安全或者健康的(如房屋装修甲醛超标),即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

       第二、房屋出租人交付的房屋应符合法律、行政法规规定的使用条件。如:承租人承租房屋系用于经营,则出租人应保证交付的房屋经消防验收合格。根据《消防法》第十三条条第三款规定,依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。第十五条第二款规定,未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。如房屋本身原因导致消防验收不合格,则说明出租人没有交付符合法律规定的租赁物,承租人的合同目的无法实现,出租人构成违约,承租人可主张解除房屋租赁合同,并要求出租人承担违约责任、赔偿损失等。

       第三、出租人交付的房屋应系合法建筑。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。如租赁合同因此被确认无效的,出租人将承担赔偿承租人损失的相关责任。

       2、房屋出租人应当按照房屋租赁合同约定的期限和方式向出租人交付房屋。否则,房屋承租人可向房屋出租人主张支付违约金等违约责任,违约金不足以赔偿房屋承租人损失的,房屋出租人还将就不足部分进行补偿。

 

二、房屋权利瑕疵担保义务

       房屋出租人的权利瑕疵担保义务是指房屋出租人应担保第三人不能就租赁房屋主张任何权利,房屋出租人应保证租赁房屋产权无瑕疵,且出租人对房屋享有完整的处分权。如因第三人向租赁房屋主张权利,致使房屋承租人不能对租赁房屋进行使用或收益的,房屋承租人可以请求减少租金或者不支付租金。需要注意的是:

       1、如果房屋承租人在订立合同时明知房屋出租人对租赁房屋没有处分权,而自愿承担第三人主张权利的风险,则房屋出租人可不向出租人承担房屋瑕疵担保责任。如房屋在出租前已经设置抵押权或被司法机关查封,则房屋出租人应向承租人充分披露,并在房屋租赁合同中明确表述房屋已设置抵押(或被司法查封)且承租人知晓,并自愿承担房屋抵押权人行使抵押权导致承租人无法使用房屋的风险。

       2、承租人在第三人就租赁房屋主张权利时应当及时通知出租人,便于出租人及时采取救济措施,以保障承租人对房屋的正常使用。如承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济的,则出租人可主张对承租人的损失不负赔偿责任。

 

三、保持房屋适租的义务

       根据《民法典》第七百零八条的规定,出租人具有在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途的义务。据此,房屋出租人在租赁期间应保持房屋符合约定的用途,如果租赁房屋需要维修或在租赁期间丧失了约定的用途,应当承担维修责任或其他补救责任保证租赁房屋适租状态。对于房屋的“适租”范围笔者认为应当作以下区分:

       1、房屋自身质量问题以及房屋出租人的其他原因(如房屋被司法查封)导致房屋失去适租性的,房屋出租人应当承担违约责任;

       2、如果是非出租人原因(无论是不可抗力还是第三方原因)导致房屋不适租的,房屋出租人不应因此向房屋承租人承担违约责任。对于房屋承租人因此遭受的装修损失、经营损失等均不应由房屋出租人承担,如承租人承租的房屋遭到第三人侵权,承租人可以直接向侵权人主张侵权责任;

       3、如果是因承租人原因(如使用不当等)导致房屋不具有适租性,更不应当由房屋出租人承担违约责任和赔偿责任,承租人也不能因此主张减免租金。

       同时,根据《民法典》第七百二十九条之规定,“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”因此以上第1、2种情况导致房屋不具有适租性的,则承租人无法完全按照合同约定用途使用房屋期间的租金、物业管理费等出租人应当全部或部分退还给承租人。

 

四、房屋维修义务

       承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

       例外:因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

 

五、房屋出售前通知义务

       房屋承租人享有同等条件下租赁房屋的优先购买权,为保障承租人的该项权利,房屋出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。 如房屋出租人未通知承租人即出卖(含与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务以及出租人委托拍卖人拍卖)房屋,则承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

       但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

 

六、遵守“买卖不破租赁”原则的义务

     “买卖不破租赁”是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给他人时,租赁合同对新的所有人有效,承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人,即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。这就意味着出租人如在房屋租赁合同履行期间将房屋向第三方出售的,不得因此擅自解除房屋租赁合同。双方在合同中另有约定的除外,即为防止带租约的房屋不便于出售,出租人可在房屋租赁合同中约定双方不受买卖不破租赁原则的约束,即约定出租人出售房屋时则房屋租赁合同附条件解除。

 

七、保障承租人优先承租权的义务

       在《民法典》施行以前,优先承租权由租赁合同约定产生,即承租人是否享有同等条件下的房屋优先承租权由出租人和承租人在房屋租赁合同中进行约定。《民法典》将承租人的优先承租权法定化,

       其七百三十四条第二款规定,租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。即房屋出租人不能通过约定的方式、在租赁合同中排除承租人的优先承租权。

 

八、针对转租提出异议的义务

       如房屋租赁合同约定不允许转租房屋,但实际履行时承租人擅自将房屋进行转租的,出租人知道或者应当知道该情况的,应当在6个月内提出异议,否则视为出租人同意转租,房屋出租人将丧失解除合同以及向承租人追偿的权利。

 

九、设立居住权的房屋不能出租

       居住权是《民法典》的一大亮点,其中第三百六十六条规定,“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”第三百六十九条规定,“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”如房屋设立有居住权的,则不得进行出租,如拟将设立有居住权的房屋对外出租则需要在房屋租赁合同中进行明确。否则,房屋租赁合同有被确认无效、承租人主张赔偿损失的风险。

 

十、不得一房多租

       房屋出租人不得就同一房屋订立数份租赁合同、将房屋同时出租给多个承租人,否则,在房屋租赁合同均有效的情况下,多个承租人或均主张履行合同,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

       1、已经合法占有租赁房屋的;

       2、已经办理登记备案手续的;

       3、合同成立在先的。而不能取得租赁房屋的承租人有权向房屋出租人请求解除合同、赔偿损失。

 

 

承安律师 张雷

西南财经大学民事诉讼法学硕士

四川省律师协会妇女和未成年人保护专业委员会委员

最新资讯

地址:四川省成都市武侯区锦城大道泰达时代中心4号楼13层

电话:028-87768976 E-mail:3380911055@qq.com

版权所有◎2021 四川承安律师事务所 版权所有    蜀ICP备2021019445号-1     中企动力 · 成都

底部logo

微信扫码关注我们