编者按：

居住权的应用主体、房屋范围、自由约定容许度、监管等制度仍然较为保守，但毫无疑问，从制度设置目的出发，居住权与养老、康养等产业具有协同性。故此，本文试从产业发展角度，对居住权应用做一些设想，供读者参考。

1、床位缺失与预付费骗局

2021年5月10日，我国第七次人口普查的主要数据正式公布。数据显示，60岁以上的老年人口为26402万人，占总人口18.7%，相比2010年上升5.44%；其中65岁及以上人口为19064万人，占总人口13.5%。老年人群体养老需求、健康休闲需求、提升生活品质的需求以及医疗救治需求，为康养地产行业提供了广阔的发展空间。

另一方面，在很多城市，平价养老院一床难求。
据羊城晚报日前报道，广州市老人院（公立）两个院区有两千余个床位，但目前已有七千多位老人在网上轮候等待入院。养老床位缺失，市场的供需矛盾更因此凸显。更有不法分子，利用了老人的迫切迫切心理，行诈骗之事。

2021年5月17日，全国老龄办、公安部、民政部、银保监会四部门联合发布养老领域非法集资的风险提示，提醒老年人注意风险。根据提示，养老领域的非法集资包括4种表现形式：以提供“养老服务”为名非法集资、以投资“养老项目”为名非法集资、以销售“老年产品”为名非法集资、以宣称“以房养老”为名非法集资。

面临既有需求缺口，又有监管要求的地产企业，如何面面俱到？或许我们可以从居住权制度中，窥见一二。

2、居住权概述

在《关于<民法典各分编（草案）>的说明》中记载，“为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，草案在用益物权部分增加一章，专门规定居住权制度，……这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

居住权既沿袭了老有所养、住有所居的传统价值观和以此建立的司法实践，又兼顾了现代福利制度倡导的社会保障属性，体现了立法对于居住权保障弱势群体的功能定位，具有重要的现实意义和时代特征。

一、居住权定义

居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利。

二、居住权与房屋所有权的辨析

（一）相同点

居住权与房屋所有权都是物权，均可以依据合同或遗嘱设立。

通过合同设立的，自登记时权利设立，通过遗嘱设立的，自继承开始时发生效力。

（二）不同点

1.房屋是否可以转让、继承

居住权不能转让，也不能继承。但房屋所有权是可以转让，也可以继承的。

2.房屋能否出租

设立居住权的住宅原则上不得再出租，但允许另有约定。但房屋所有权人，当然是可以出租房屋的。

（三）居住权与房屋所有权的排列组合

理论上，我们可以试想三种组合方式：（1）居住权与房屋所有权归属同一人；（2）居住权归自己，房屋所有权归第三人；（3）居住权归第三人，房屋所有权归自己。

三、居住权与房屋租赁权的辨析

（一）物权与债权

居住权属于用益物权，租赁权则属于债权。

居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性的特征，居住权人对房屋可以进行专属的、排他的利用。而租赁权是一项债权，具有相对性，同时也只能对抗特定的债务人。

（二）权利人的区别

居住权只能“满足生活居住的需要”，所以自然人当然可以作为居住权人。但法人或者非法人组织能否作为权利人，目前暂未明确。

但租赁权人，既可以是自然人，也可以是法人或非法人组织。

（三）房屋类型的区别

根据目前了解的情况，居住权被严格限制于“住宅”，而住宅则被限制为“在规划用途为住宅的土地上修建的房屋。”，也就是下表中的商品房。而租赁权无房屋类型的限制。

（四）权利设立是否需要登记的区别

居住权必须以登记为要件，自登记时才设立，未登记的，不发生设定居住权的效力。而租赁权本质上是一种债权，是否登记一般并不影响租赁关系的成立。

（五）期限的区别

居住权的设定期限没有限制，而租赁期限则最长不超过20年。在居住权的期限内，如果没有法定或约定的事由，不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离，即使该房屋被卖掉或者被继承，购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。

3、居住权与康养地产结合的探索
康养地产企业能够关注细分群体的定制化需求，所提供的产品，也不仅仅是钢筋水泥构建的、具有生活居住功能的空间，而是具有“医养、安居、旅行、玩乐”等多元价值的复合产品。

居住权以其独有的“物权属性”“居住保障”等特点，能够满足康养客户对房屋居住属性的需求，也在一定程度上回应了监管要求。

一、康养地产企业角色定位：开发商+运营商+“居住权设立人”

从制度的设立目的出发，“居住权”天然与住宅用地、住宅项目的关系更加密切。在海南等地，保障性住宅、廉租房、人才公寓等都属于该类住宅项目，但该类项目所有权也一般归政府。

如相关住房保障、康养房屋等政策扩张，不排除吸纳民间力量作为主体，同时对适用房屋的范围、房屋的处分、抵押及居住权制度进一步细化、延伸，未来也许会出现由康养地产企业作为主体或运营主体的保障类、康养类项目。通过支持企业发展、加强企业监管，政府能够在实现社会保障功能的基础上，减轻负债压力，提升社会治理能力。

在严控商品房市场的今天，保障类住房项目、康养类地产项目对传统地产企业来说是机会与风险并存的。机会，是指未被满足的、广泛的市场康养需求，以及保障类、康养类项目的政策优势；风险，则是服务产品与市场需求的贴合度，更高的人力及设备成本投入，以及相比传统商品房项目更长的资金回报周期。作为康养地产企业，如何在这一过程中保护自身权益、实现新的利益增长，则需要综合商业、法律、财务等多个专业角度，全面考虑研判。

二、康养产品核心：高附加值服务

基于居住权“不能继承”“不能转让”的特性，如果单单以“居住权”与房屋所有权做价值衡量，“居住权”的价格，一定会比房屋所有权的价格更低。但不同于传统商品房“卖房子”，康养产品的核心，就是高附加值服务，例如更宜居的自然环境，更人性化的配套设施，更符合健康管理要求的饮食，更完善的医疗保障等等。

“居住权”则是上述整体服务的一个组成部分。“居住权”把房屋的所有权和使用权进行了分离，而康养产品的设计恰恰可以从中获益。

而统一的房屋所有权归属，有助于实现更具独创性的产品设计，也能够为产品提供体系化的运营管理，从而为客户提供稳定的、定制化的产品体验。

三、运营模式：引入创新金融产品

目前，地产方面创新金融产品的已经引起了越来越多的关注。2021年4月12日，国家发改委副主任丛亮表示，将海南纳入基础设施领域不动产信托投资基金（REITs）试点，支持盘活存量资产，拓宽重大项目建设融资渠道。4月28日，海口市滨海国际金融中心举行了“建立海南REITs交易所研讨会”，专家学者、企业代表和金融机构齐聚，共同探讨海南REITs落地方向等话题。

海南作为自由贸易港，在不动产金融产品方面的创新探索，能够吸引更多的专业机构进入，共同推动产融结合。创新金融产品为康养地产企业提供了新的融资管道，有利于资金的快速回笼，对于盘活存量物业资产，优化财务报表与资金流动性都具有非常重要的意义。
 

4、结语

居住权制度，使房屋的财产价值分配，产生了更多的可能性。居住权与所有权的不同组合方式，能够在更大程度上满足不同群体定制化的康养需求，对于国民经济发展、经济结构转型的意义更是不言而喻。居住权制度的发展，企业与专业机构都应给予更多的关注。

李雪菁

承安律师  毕业于复旦大学法学院